【案情】
2003年8月28日，原告刘修亮与被告宿迁市永新房地产开发有限公司（下称永新公司）签订购买珠江花园A6栋一单元502室的商品房买卖合同。同年11月27日，原告刘修亮与珠江花园小区的物业公司宿迁市万家物业管理有限公司签订小区前期物业管理协议；12月7日，被告永新公司向原告栋交付了A6栋一单元502室商品房。2004年4月24日，原告栋出资8320元购买了A6-107室车库。2008年3月22日，被告永新公司又将上述车库以9600元的价格卖给第三人石余树。目前该车库被第三人石余树占有并使用。珠江花园A6-107室车库因层高受限，不能办理房屋产权登记。原告请求法院依法确认被告与第三人之间的车库买卖协议无效。
【审判】
原告刘修亮作为珠江花园的小区业主，早在2004年4月24日即购买了小区内的A6-107室车库。被告永新公司在明知A6-107室车库已经出卖给原告的情况下，擅自将车库再次卖给第三人石余树；第三人石余树，并非珠江花园小区的业主，在购买A6-107室车库时，没有尽到谨慎地注意义务。被告与第三人之间的车库买卖协议依法无效。综上，宿豫区人民法院于2009年3月19日作出（2008）宿豫民一初字第2197号民事判决书，判决被告永新公司与第三人石余树买卖A6-107室车库协议无效。后第三人石余树不服，上诉至宿迁市中级人民法院。其主要上诉理由是：上诉人购买的车库是由一审被告永新公司委托宿迁市万家物业管理有限公司任军政出售的，上诉人持有真实的票据及车库钥匙，且已经实际占有该车库。该车库是一审被告未卖出的剩余车库，上诉人不存在过失，故一审判决缺乏事实和法律依据，请求依法改判。二审法院认为，一审被告永新公司与第三人石余树买卖A6-107室车库的协议是无效的。理由如下：1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，上诉人石余树并非珠江花园的小区业主，且目前没有剩余的车库可以出售给被上诉人刘修亮。故被上诉人刘修亮作为珠江花园的小区业主有优先购买珠江花园小区车库的权利；2、被上诉人刘修亮购买争议车库的时间是2004年4月24日且是与永新公司之间形成的车库买卖关系，而上诉人石余树购买争议车库的时间是2008年3月22日，被上诉人购买在先，其权利应予保护；3、上诉人石余树是经过任军政购买争议的车库的，但任军政未持有永新公司出售车库的授权委托书，又不是争议车库的所有权人；4、上诉人石余树购买争议的车库时未能审查任军政是否有权利出售争议的车库以及争议的车库是否已经实际出售，主观上存在过失。宿迁市中级人民法院经审理后认为，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。遂于2009年6月18日作出（2009）宿中民一终字第0993号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
首先，《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”显然，这一条款没有否认车库车位的权属，反而说明在不动产物权登记制度之外还有法律承认的权利存在。
其次，车库没有取得单独的销售许可，没有成为独立的交易客体。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。开发商只取得了一份《商品房销售许可证》，没有独立取得车库的销售许可证，加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。
再次，本案中原告没有办理产权登记不存在任何过错。我国合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时转移。当事人没有约定标的物交付期限的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于“现房”的车库买卖，买受人在交易的过程中，首先是选择车库，然后签订合同并交款，此过程应视为完成了交付，不是必须将车库钥匙交给买受人之后，车库的所有权才随之转移。
此外，权利人对标的物占有，在法律性质上是一种事实状态，不是权利，但会产生一定的效力。但占有的效力必须有权利的推定，即推定占有人对占有物行使的权利合法。本案中的车库所有权自原告签订合同并交款时已经转移归原告所有，被告房地产公司无权再次处分车库。非本小区业主的第三人在购买车库时，没有尽到谨慎地注意义务。尽管第三人出资购买并占有该争议车库，亦不能因此确认其享有合法所有权。 (责任编辑：商务律师) |
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