2006年国土资源部发布《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，湖北省2006年11月9日《湖北农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》，广东省2005年5月《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相继出台规定，有限制地放开集体建设土地的流转，这些规定都牵动中房地产业的一根重要神经：农村集体建设用地如何进入商品经济的市场，能否进行商业化运作，能否取得合法的地位，能取得什么样的合法地位？2007年8月成都市国土局出台了关于农村建设用的专门文件《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，其中虽未明确规定所谓"小产权"房是可以转让的，但至少正在从法律上进行相关探索，具有积极意义。 成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行) 成都市国土资源局 2007第296号文 第一章 总 则 第一条 为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。 第二条 成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转，适用本办法。 第三条 集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。 第四条 市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。 区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。 第二章 产权代表界定 第五条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 第六条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。 第七条 集体建设用地由区（市）县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。 第三章 集体建设用地整理和储备 第八条 农村集体建设用地整理由区（市）县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。 第九条 农村集体建设用地整理，按照“统一立项、统一管理、统一验收”的原则，与农用地和未利用地整理一并实施；条件暂不具备的，也可按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的原则单独实施。 第十条 实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。 第十一条 土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。 第四章 流转管理 第十二条 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。 第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。 第十四条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。 第十五条 集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。 第十六条 集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。 第十七条 集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 第十八条 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 第十九条有下列情形之一的集体建设用地不得流转： （一）在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的； （二）在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的； （三）土地权属有争议的； （四）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的； （五）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。 第二十条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。 集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。 第二十一条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。 集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。 第二十二条 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理： （一）土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，经区（市）县人民政府审批后，由区（市）县国土资源局（分局）核发同意流转批准书。 （二）土地所有者取得同意流转批准书后，按本办法第二十条的规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同； （三）土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。 第二十三条 集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。 土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。 第二十四条 集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。 第二十五条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。 第二十六条 集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。 集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。 第二十七条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。 第二十八条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。 第二十九条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。 第三十条 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。 第五章 宅基地流转 第三十一条 农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。 依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。 第三十二条 远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。 第三十三条 农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。 第三十四条 鼓励符合一定条件的农村村民退出宅基地。退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。 农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。 第六章 地价和收益管理 第三十五条 区（市）县人民政府应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。 第三十六条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。 第三十七条 集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。 农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。具体使用和管理按省、市有关农村集体资产管理的规定执行。 第七章 附 则 第三十八条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。 第三十九条 本办法施行之前，因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，如符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业布局规划，在本办法施行之日起6个月内按有关规定依法处罚后，完善相关手续。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占补平衡义务后，方可按本办法完善相关手续。 第四十条 本办法由市国土资源局负责解释。 第四十一条 各区（市）县可以结合本地实际制定具体实施细则。 第四十二条 本办法自公布之日起试行。 二○○七年八月二十一日 附件1、成都市国土局说明 （成都市国土局 2007） 2、湖北农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法（湖北省政府2006.11.9） 3、广东省集体建设用地使用权流转管理办法 （广东省政府2005.5.17） 4、关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知（国土资源部2006.3.27） 5、成都市国土资源局关于加强集体建设用地使用管理的意见 （成都国土局2005.7.11) 附件一： 未经依法批准的集体土地上不能搞商品房开发 （文章来源：http://www.cdlr.gov.cn/shwViewNewsHtml.aspx?newsno=5861） 近日来，省外个别城市在农村集体土地上开发建设的“乡产权”商品房问题，引起了社会的关注和热议，成都市也存在类似情况。针对在集体土地上开发的商品房是否合法、能不能购买的问题，成都市国土、房管、规划、建设四部门作出了三点明确回答： 一是企业租用农村集体土地进行商品房开发不合法。按照土地管理法律法规规定，集体土地不得用于经营性房地产开发。进行商品房开发的土地必须是国有土地。集体土地必须经依法征收为国有土地并依法出让后，才能进行商品房开发。 二是乡镇政府没有权力自行发放农村房屋产权证，发放的“乡产权”证没有法律效力。根据相关法律法规规定，县级人民政府土地行政主管部门依法对农村村民依法取得的宅基地发放《农村村民宅基地使用证》；县级人民政府建设主管部门对农村村民在依法取得的宅基地上修建的农村房屋发放《村镇房屋所有权证》。因此购买集体土地上建设的商品房不能取得合法产权证。 三是成都市国土资源局最近出台的《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》并不说明在集体土地上开发的商品住房合法了。相反，《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》明确规定：“依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。” 对于目前已经建成和出售的在集体土地上开发的商品房，市政府有关部门正在研究处理办法。 成都市国土资源局
湖北农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法 湖北省人民政府令第294号 《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》已经2006年10月30日省人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2007年1月1日起施行。 省长 罗清泉 二00六年十一月九日 第一条 为了加强农民集体所有建设用地使用权(以下简称集体建设用地使用权)流转管理，维护农民集体土地权利，促进土地资源的优化配置和集约利用，促进农村工业化、农业产业化和城镇化建设，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。 第二条 本办法所称集体建设用地使用权，是指符合土地利用总体规划和城市规划的村庄、集镇、建制镇中权属合法、界址清楚的集体建设用地使用权。 集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的前提下，转移集体建设用地使用权的行为。 包括出让、出租、转让、转租、抵押、入股以及其他经双方协商一致的流转行为。 第三条 集体建设用地使用权流转，实行合法、平等、自愿、有偿原则。 本集体公共设施、公益事业用地以及农户法定的宅基地可以无偿使用本集体所有的建设用地。 第四条 集体建设用地使用权流转后的用途必须符合土地利用总体规划和村镇规划，在城市规划区内的必须符合城市规划。 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定用途的建筑物、其他附着物，不得重建、改建、扩建，集体建设用地使用权也不得流转。 第五条 集体建设用地使用权流转后，其具体建设项目必须符合国家有关产业政策，严禁使用集体建设用地用于房地产开发和住宅建设。 县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当加强对禁止、限制建设项目使用集体建设用地的监督管理工作，建立禁止、限制供地项目用地监管制度。 第六条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从，但应根据土地开发的实际情况获得相应补偿。 第七条 集体建设用地使用权流转(除转让、转租外)，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 集体建设用地使用权流转方案提交村民会议或者村民代表会议表决前，应当公布其流转形式、拟建项目及其环境影响情况、土地使用者情况、流转收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情况。 第八条 集体建设用地使用权流转时，土地所有者和使用者应当签订合同。其合同应当载明土地所有者、土地使用者、流转方式、本宗土地位置、面积、用途、使用期限、使用条件、土地收益及支付方式、双方权利义务、期限届满时土地使用权及地上建筑物和其他附着物的处理办法、违约责任等内容。 第九条 集体建设用地所有者以出让、出租等方式将其使用权确定给单位或者个人使用的，应当在出让、出租合同签定后30日内，由集体建设用地所有者和使用者向土地所在地县、市人民政府土地行政主管部门提出申请办理土地登记和领取相关权属证明，并提交下列材料： (一)集体土地所有证或其他土地权属证明文件； (二)建设用地批准文件； (三)集体建设用地使用权出让、出租等合同； (四)集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明文件； (五)建设项目环境影响评价文件。第十条集体建设用地使用权出让的最高期限，不得超过同类国有土地使用权出让的最高期限。 第十一条 集体建设用地出让、出租，应当在土地有形市场或土地交易场所挂牌交易。 对使用集体建设用地从事商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权出让程序，采用招标、拍卖、挂牌等方式提供集体建设用地使用权。 第十二条 集体建设用地使用权出让价格，不得低于省人民政府制定的当地国有土地出让最低价格标准。没有制定最低标准的，应参照农用地分等定级估价成果或相邻地段国有土地价格确定。 第十三条 土地使用者应当按照市、县人民政府批准或者登记文件规定以及集体建设用地使用权出让合同约定的用途使用土地。 确需改变土地用途及土地使用条件的，应当经土地所有者和有关土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，调整土地出让收益。 第十四条 集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、其他附着物按照集体建设用地出让合同约定处理。如合同未作约定，参照国有土地使用权到期地上建筑物、其他附着物处置办法处理。 第十五条 土地所有者和土地使用者应当于集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满之日起30日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。 土地使用者要求继续使用土地的，应当于土地使用年限届满前6个月申请续期，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权出让手续，签订出让合同。 第十六条 土地使用者以转让方式转移集体建设用地使用权时，集体建设用地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。土地使用期限为原土地使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。未按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 集体建设用地使用权出租后，出租人应当继续履行集体建设用地有偿使用合同。 土地使用权转让人、转租人应当将转让、转租情况告知土地所有者。 第十七条 转让、转租双方应当在合同签订后30日内，持原集体土地使用证或其他土地权属证明材料、土地使用权转让(转租)合同等材料，到土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请土地变更登记。 第十八条 转让无偿取得的集体建设用地，应当依照本办法规定签订集体建设用地使用权出让合同，向集体土地所有者补缴土地出让收益。 第十九条 农户依法取得的宅基地连同地上建筑物，可以转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的农户，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的单位和个人转让。农村村民转让、出租房屋或宅基地的，不再批准新的宅基地。 第二十条 集体建设用地使用者将该集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押人应当委托具有土地评估资质的评估机构进行地价评估，由抵押双方持集体建设用地使用权证或其他权属证明文件、抵押合同等材料，向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理抵押登记。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。 抵押权因债务清偿或者其他原因而消失的，应当办理注销抵押登记。 第二十一条 鼓励整理农村集体建设用地，将原集体建设用地整理成耕地的，可在为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的土地利用计划中优先使用城镇范围内的土地。 严禁擅自将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地进行流转。确需将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地的，必须按照法律、法规规定办理审批手续。 第二十二条 集体建设用地使用权出让、转让的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，其收缴和使用管理办法，按照国家有关规定执行。 第二十三条 集体土地所有者取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，专项用于本集体经济组织成员的社会保障、被安置人员的生活补助、发展生产、偿还村集体债务等，不得挪作他用。 集体经济组织应将取得的土地收益及其使用情况向集体经济组织成员公开，并接受监督。 第二十四条 县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理、监督和服务。 县级以上人民政府农业、建设、审计、劳动保障、民政、环保等行政管理部门应当按照各自的职责加强对农民集体建设用地流转以及收益管理使用的指导和监督检查。 第二十五条 对违反土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，擅自将集体农用地和未利用地改变成建设用地并进行流转的，依照国家有关法律法规规定处理。 第二十六条 违反本办法规定，建设单位未依法报批建设项目环境影响评价文件或未经批准擅自开工建设的，由有权审批该项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门依照国家有关规定处理。 第二十七条 县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当加强集体建设用地使用权流转的监督检查，对不符合本办法规定进行流转的行为，或者不按规定办理土地登记的，有权责令改正或者直接予以纠正。 第二十八条 将集体建设用地用于房地产开发和住宅建设的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。 第二十九条 违反本办法规定，集体建设用地流转不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理土地使用权登记或者他项权利登记手续。 第三十条 本办法自2007年1月1日起试行。 附件三： 广东省集体建设用地使用权流转管理办法 广东省人民政府令第100号 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自2005年10月1日起施行。 省 长 二○○五年六月二十三日 第一章 总 则 第一条 为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。 第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。 第三条 取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。 第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转 (一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的； (二)土地权属有争议的； (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的； (四)村民住宅用地使用权。 因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。 第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。 第六条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。 第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。 乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。 第八条 下列建设项目可以使用集体建设用地： 1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等； 2.兴办公共设施和公益事业； 3.兴建农村村民住宅。 第九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。 第十条 土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。 确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。 第十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。 县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。 第二章 集体建设用地使用权出让、出租 第十二条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。 集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 第十四条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料）,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。 第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。 第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。 原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。 第三章 集体建设用地使用权转让、转租 第十七条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。 第十八条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。 集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。 第十九条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。 第四章 集体建设用地使用权抵押 第二十条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。 第二十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。 农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。 第二十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。 因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。 第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。 第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。 第五章 土地收益 第二十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。 第二十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。 第二十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。 第六章 法律责任 第二十八条 集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。 第二十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。 第三十条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。 第七章 附则 第三十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。 第三十二条 本办法自2005年10月1日起实施。 附件四： 关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知 国土资发〔2006〕52号 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，国家海洋局，国家测绘局，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，部各直属单位，部机关各司局： 党中央、国务院从全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的全局出发，对社会主义新农村建设作出了全面部署。各级国土资源部门一定要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，认真贯彻党中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的一系列重要指示精神，切实履行保护资源、保障发展、维护权益、服务社会的职责，坚持依法依规管理、节约集约用地的原则，大力支持社会主义新农村建设。现就有关事项通知如下： 一、加强农村用地规划和管理，大力推进节约集约用地 土地利用总体规划和年度计划，是统筹城乡发展、协调各业用地的重要依据，是调控用地总量、结构和布局的重要手段，也是支持社会主义新农村建设的基础工作。要切实按照新农村建设的战略部署和总体要求，以严格保护耕地为前提、以控制建设用地为重点、以节约集约用地为核心，合理安排城乡各项用地。积极开展农村用地规划工作。地方国土资源部门要先期介入新农村建设的各类相关规划工作，争取主动，加强协调，确保村庄和集镇等规划与土地利用总体规划相衔接。县级和乡（镇）土地利用总体规划修编，要在进一步摸清农村用地现状的基础上，明确农村居民点的数量、布局和规模。对新农村建设示范点的土地利用总体规划修编，各地要优先安排、保持同步。已有的土地利用总体规划修编试点，要完善规划内容，抓好总结推广。要依据县级和乡（镇）土地利用总体规划，科学编制土地整理等专项规划。要广泛听取社会各界的意见和建议，充分尊重农民意愿，增强规划的公开性和透明性。土地利用年度计划要合理安排新农村建设用地。在加强建设用地总量控制的基础上，对符合土地利用总体规划和年度计划的新农村建设用地，特别是安排的重点生产、生活公共基础设施等急需的基础工程建设用地，要及时予以保障，进一步提高审查报批效率和服务水平。我国农村建设用地总量大，节约集约用地大有潜力。在新农村建设中，要依据土地利用总体规划和村镇建设规划，立足现有基础进行房屋和基础设施改造，充分利用村内空闲地、闲置宅基地等存量建设用地，充分利用低丘缓坡和“四荒地”，尽量不占或少占耕地。有条件的地方，要在充分尊重农民意愿的前提下，在依法依规的基础上，引导农民集中建房，以集中促进节约集约，提高农村建设用地利用率。要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。坚持建新拆旧，积极推进废弃地和宅基地复垦整理。村庄复垦整理节省出来的土地，按照因地制宜的原则，宜耕则耕、宜建则建，优先用于农村经济社会发展。 二、严格保护耕地特别是基本农田，提高粮食生产能力 耕地是农业最重要的生产资料和农民最基本的生活保障。严格保护耕地特别是基本农田，是提高粮食生产能力、保障农业生产的必然要求，是对新农村建设最大的支持。要进一步落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，坚持实行最严格的耕地保护制度，确保基本农田总量不减少、质量不降低，为全面加强农村生产力建设提供坚实的基础。按照《省级耕地保护责任目标考核办法》，严格落实地方各级政府对规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田面积负责制。 坚决防止以新农村建设等名义盲目圈占、违法批占土地特别是农用地。在新农村建设中，农用地转为建设用地，必须符合规划和计划，必须依法报批，必须搞好补偿安置工作。各类建设项目用地预审或农用地转用审批时，凡涉及占用基本农田的，项目性质必须符合法律的有关规定，对占用基本农田的要进行充分论证，在预审时应说明不能避让的理由；在农用地转用报批时，应提交补划到位质量数量的有关情况。切实加强土地执法巡查。坚决查处违反规划侵占基本农田的违法用地行为；坚决制止用“以租代征”等形式擅自将农用地转为建设用地。 严格落实耕地占补平衡制度。全面实行按建设用地项目考核耕地占补平衡。补充耕地的质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。鼓励被占用耕地表土剥离利用。新开垦的耕地要充分利用剥离的耕作层土壤，所需费用可列入建设项目投资预算。“十一五”期间，在各省（区、市）特别是粮食主产区，以县（市、区）为单位，部将重点抓好一百个基本农田保护示范区建设，以示范区建设带动基本农田保护工作的全面加强。 三、积极推进土地整理，切实征收和用好土地收益 落实工业反哺农业、城市支持农村的方针，依法严格收缴土地出让金和新增建设用地土地有偿使用费，保证及时、足额征收和上缴。对各类土地收益要严格按照政策规定，加强资金管理，提高使用效率。 土地出让金用于农业土地开发的部分和新增建设用地土地有偿使用费安排的土地开发整理项目，要向粮食主产区、基本农田保护区和土地整理重大项目工程倾斜，主要用于高标准基本农田建设，并将小型农田水利建设作为重要内容，对新农村建设的试点地区给予重点安排。部将在系统总结各地经验的基础上，按照新农村建设的总体目标要求，依照土地开发整理规划，进一步部署土地整理工作，推进田、水、路、林、村的综合整治，努力提高耕地质量、增加有效耕地面积、增强耕地排灌能力、改善农业生产条件和生态环境。切实加强对土地整理项目的指导和监督检查，不断规范和完善管理制度，确保资金专款专用、项目工程保质保量如期完成。特别是要进一步加大国家投资土地开发整理项目的监督管理力度。 四、严格征地管理，维护被征地农民的合法权益 全面落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定的关于征地改革和管理的各项政策措施，切实维护被征地农民的合法权益。 在农用地转用、土地征收的审查报批中，要严格控制征地数量和范围，加强对征地补偿标准、被征地农民安置措施的审核。对补偿标准不合法、安置措施不落实，不能有效保证被征地农民生活水平不降低的，不得报批用地。 各省（区、市）年内要抓紧制定各市、县征地的统一年产值标准和区片综合地价，经批准后公布实施，实现同地同价。要注意总结推广一些地方开展的征地补偿费预存制度等有效办法，确保征地补偿费用及时足额到位。全面推行征地补偿安置争议协调裁决制度。进一步规范征地程序，维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申述权。认真执行征地告知、确认、听证、公告、登记等规定程序。征地补偿标准、宅基地审批程序等，要向村民公开。涉及到农村集体土地使用管理的有关问题，应当充分听取农村村民的意见，发挥村民代表会议的作用，接受群众监督。加强农村集体土地所有权、使用权的登记发证工作，依法明确农民土地产权。进一步探索集体土地所有权的具体实现方式。要按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，稳步推进征地制度改革。认真总结试点经验，不断深化试点内容，探索完善征地制度。 五、加强农村地质灾害的预防，保护农民群众生命财产安全 努力为新农村建设提供有效的地质服务和安全的地质条件。力争用3年时间全面完成山区、丘陵区县（市）的地质灾害普查，健全完善地质灾害群测群防体系。在地质灾害易发多发的农村，在科学调查、合理规划的基础上，及时提出地质灾害防灾避让的意见和建议。为村镇建设以及基础设施建设做好地质灾害危险性评估的技术服务。尽快建立矿山环境恢复治理投入机制。按照“谁破坏、谁治理”的原则，依法建立矿山环境恢复治理备用金制度。加强农村地区矿山环境保护和综合治理。加快农村小矿的整顿和整合，引导依法办矿、科学采矿、保护环境、文明生产。继续加强西部缺水地区供水水文地质勘查。大力开展岩溶石山地区、红层地区等地下水勘查，加大农村地区地下水资源评价和污染情况调查监测力度，为调整农业结构、发展生态优质高效农业和改善农村饮水条件，提供科技服务。 六、深入开展“完善体制、提高素质”活动，提高支持新农村建设的能力和水平 各级国土资源部门要认真学习贯彻党中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的一系列重要精神，进一步提高思想认识，切实把支持新农村建设提上重要日程。既要立足本职，积极主动地支持社会主义新农村建设；又要在支持过程中贯彻节约资源的基本国策和严格保护、合理利用资源的方针，落实严格的管理制度。要善于总结经验，勇于探索创新，及时研究解决新农村建设中出现的新问题，促进新农村建设健康发展。深入开展“完善体制、提高素质”活动，是进一步做好国土资源工作、支持社会主义新农村建设的重要保障。要重点加强乡（镇）国土资源所的建设。按照乡（镇）国土资源所为县（市）国土资源主管部门派出机构的规定，进一步理顺管理体制，落实基层国土资源所的机构、编制、经费，减轻乡（镇）的负担。要加强基层国土资源管理，严格执法，强化监督和服务，充分发挥乡（镇）国土资源所在支持新农村建设中的作用。各级国土资源部门在深入开展“完善体制、提高素质”活动中，都要进一步转变观念、转变职能、转变作风，不断提高为社会主义新农村建设服务的能力。 二○○六年三月二十七日 附件五：成都市国土资源局关于加强集体建设用地使用管理的意见 各区（市）县国土资源局、中心城区各分局： 大力推进节约集约用地是严格土地管理的重要环节，是保障发展用地需求的根本途径，是缓 解土地供需矛盾的必然选择，是调整经济结构，转变经济增长方式，建设节约型社会的紧迫 任务。我市集体建设用地点多量大，利用粗放。据统计，全市现有农村建设用地160余万亩 ，其中农村居民点用地140余万亩，盘活用好这部分土地是我市节约集约用地的潜力所在， 对于推动我市城乡一体化进程，保护耕地，改善农民生产生活条件，促进经济社会可持续发 展具有重大的现实意义。根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格 土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）等法律和文件的规定，结合我市实际，现就加强集 体建设用地使用管理，提出以下意见。 一、指导思想和基本原则 以科学发展观为统领，以发展为第一要务，坚决贯彻落实“十分珍惜和合理利用土地、 切 实保护耕地"的基本国策。按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则和城镇建 设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，坚持开源与节流并举，把节约集约用地摆在 首位，盘活用好集体建设用地，为经济社会可持续发展提供土地资源保障。 使用集体建设用地，必须确保国土资源部批复的《成都市土地利用总体规划大纲（2004－20 20）》确定的耕地保有量和基本农田保护面积不减少，建设用地总量不增加；必须确保省国 土资源厅评审通过的各区（市）县《土地利用总体规划大纲（2004－2020）》确定的耕地保 有量和基本农田保护面积不减少，建设用地总量不增加；必须符合土地利用总体规划、城市 总体规划、村庄和集镇规划、产业发展布局规划；必须做到区（市）县域范围内耕地占补平 衡。 二、切实做好利用集体建设用地的基础工作 认真做好规划工作。要认真编制乡（镇）村土地利用总体规划及土地整理专项规划，配合建 设部门做好村庄和集镇规划，明确小城镇、中心村、农村居民点、公共设施和公益事业的布 局和规模，为集约有效利用集体建设用地提供规划依据。要充分发挥规划的“龙头"作用， 各 类建设规划，都应符合保护耕地、节约集约用地的原则，与土地利用总体规划相衔接。各类 用地必须严格执行土地利用总体规划。 认真开展集体建设用地的调查摸底工作。根据土地利用总体规划的基期数据，查清各类建设 用地的数量、权属、类型、分布,并登记造册，为用好用活集体建设用地打好基础。农村集 体建设用地主要有以下几种类型： （一）“拆院并院"村庄整治归并，腾出的农村居民点用地扣除集中修建农民居住小区后节 约的土地; （二）乡（镇）村办企业集中后腾出的土地，或因企业破产、关闭后闲置的土地; （三）撤并整合乡（镇）村后废弃的原有公共设施、公益事业用地; （四） 未利用集体土地符合开发建设条件，通过工程措施实施开发整治可以作为建设用地 使用的土地。要按照节约集约用地的要求，结合本地实际, 采取切实有效的措施，认真制订盘活利用集体 建设用地的方案。 三、加强集体建设用地使用的管理 （一）集体建设用地的用途 在符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划、产业发展布局规划的前提下， 集体建设用地经区（市）县人民政府批准，可由集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个 人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，用于发展工业、旅游业、服务业，建设农 民新居工程及建设乡（镇）村公共设施、公益事业。所有建设工程，要提高节约集约利用土 地水平，鼓励农民新居工程向多层、中高层发展，工业厂房向多层发展。集体建设用地不得 用于商品住宅开发。 （二）利用集体建设用地的方法 利用集体建设用地要处理好当前用地与今后征收征用集体土地的关系，避免二次拆迁和资源 、资金的浪费。中心城区规划建设用地区范围内和郊区（市）县县城拟征收征用集体土地的 区域，原则上不安排利用集体建设用地新建项目。其中，规划的工业集中发展区，可根据当 地情况使用集体建设用地。 中心城区283平方公里范围内和县城土地利用总体规划基期现状范围内的集体土地，结合旧 城改造，在农村集体经济组织全体村民的农业户口转为城市居民户口，村组建制依法撤销， 建立城市社区居民委员会后，原集体土地经市、县人民政府批准，可以确认为国有土地，并 按现行征地补偿安置政策对原集体土地和人员进行补偿安置。 利用集体建设用地要处理好成片整理和零星整理的关系。在规划的土地整理区内，主要实施 土地成片综合整理。新增耕地面积主要作为耕地占补平衡指标使用，也可将其60%折抵作为 建设用地指标置换到规划建设用地区使用。其中，属建设用地复耕后净增的耕地面积可全部 作为建设用地指标集中置换使用；在规划的土地整理区外不具备省市土地整理立项条件的区 域，主要通过零星整理的方式，对存量集体建设用地实施整合归并。零星整理还耕后新增的 耕地面积，可以置换为建设用地集中使用。零星整理集体建设用地，由各区（市）县国土资 源局按照土地整理项目管理办法组织实施。各乡（镇）报各区（市）县国土资源局立项，由 区（市）县国土资源局验收合格后发证。 通过土地整理取得的集体建设用地，原址符合土地利用规划、城镇建设规划和产业布局规划 的，可以在原址使用；原址不符合规划的，在土地复耕后可以整合置换到规划建设用地区集 中使用,其用地不得大于原址占地，复耕的面积必须大于建设占用的面积。 土地整理项目(包括省、市、县立项的项目)验收合格后，由区（市）县国土资源（分）局凭 验收合格证和土地利用现状变更相关资料按规定确认折抵建设用地指标，并安排在规划的建 设用地区使用。折抵指标的使用和安排情况由区（市）县国土资源（分）局按季度报市国土 资源局备案（备案要求见附件）,市国土资源局对原址集体建设用地和复耕情况及新建用地 面积进行审查认定。具体工作由耕保处承办，地籍处、规划处协办。 各区（市）县国土资源局要按照“月清季累年统计"的要求，做好土地利用现状变更调查和 上报工作，做到图件、数据、实地一致。 集体建设用地可以通过土地使用权作价入股、联营等方式有偿使用。以作价入股、联营等方 式使用集体土地的，可将农村集体土地量化为股份，明晰土地所有者的土地股权，作价入股 ，按股分红（作价入股额不应低于经批准公布的耕地综合年产值标准乘以土地使用年限的总 值）；也可采取按年支付固定收益的办法（每年每亩不应低于经批准公布的耕地综合年产值 标准）。综合年产值标准由市、县人民政府制定并公布。作价入股额或固定收益额由用地双 方根据综合年产值标准和土地使用年限协商确定。 使用农村集体建设用地涉及拆除农民住房和其它地上附着物的，应当给予合理补偿。 以作价入股、联营等方式使用农村集体建设用地，用地单位与农村集体经济组织应当签订用 地协议，明确双方的权利义务。土地使用权作价入股、联营年限原则上不得超过土地承包期 剩余的年限。 以作价入股、联营等方式使用集体建设用地取得的土地收益归农村集体经济组织所有。农村 集体经济组织要妥善安排好原土地承包经营者的生产和生活，保障农民有长期稳定的收入。 （三）集体建设用地的审批程序 使用农村集体建设用地，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意， 由土地所有者和土地使用者共同向乡（镇）人民政府提出申请，经区（市）县人民政府国土 资源（分）局审核，报区（市）县人民政府批准。 使用农村集体建设用地，项目建成后到区（市）县国土资源（分）局办理集体土地使用权登 记手续，核发《集体土地使用证》。 （四）集体建设用地使用权的转移 为了保障土地所有者和农民利益不受侵害，保持农村社会稳定，乡（镇）村公共设施、公益 事业用地，农民新居工程住房不得非法转让；禁止城镇居民在农村购置宅基地。但工业、旅 游业、服务业因地上建筑物转让、股权转让、兼并、破产等情形引起的集体建设用地使用权 转移的，由土地使用者持土地所有者同意转让的证明、土地使用权证书、转让合同等材料向 原登记机关提出变更登记申请；由原登记机关办理变更登记，核发《集体土地使用证》。 四、加强领导，严格管理，严肃查处违法用地 各区（市）县要加强对集体建设用地使用管理工作的领导，切实加强集体建设用地使用管理 的各项业务工作。市国土资源局将加强对集体建设用地使用管理工作的监督，经常性地对旧址复耕和新址占地情况进行检查，对不按规划使用土地、非法将集体建设用地用于房地产开发、非法出卖宅基地、擅自占用和改变基本农田性质的各类违法行为，市国土资源局有权撤 消建设用地使用批准文件并依法查处。要将集体建设用地使用管理作为各区(市)县国土资源 (分)局领导班子考察和目标管理的重要内容，严格考核，严格责任追究，确保集体建设用地 的合法使用。 2005年7月11日
泰和泰律师事务所法律咨询电话：13880409339 028-86625656-661 泰和泰律师事务所全国优秀律师事务所、西部最大律师事务所之一、年收入单体过亿大所。 商务法律顾问网:http://www.swfl.cn 您身边的商务法律顾问！ 泰和泰律师事务所_成都律师_在线法律咨询_公司法律顾问_合同经济纠纷_交通事故_工程房地产律师。 泰和泰彭征律师自一九九八年从事法律职业以来，长期主要致力于担任公司常年法律顾问服务或专项法律顾问服务，服务项目所涉金额逾100亿元人民币。律师在线法律咨询电话：13880409339 传真：(028)86761128；86626637 |
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