成都市中级人民法院关于印发《商品房买卖合同案件的审理指南(试行)》的通知 成中法发(2017)129号
各区(市)县人民法院,本院各业务部门
成都市中级人民法既《商品房买卖合同案件的审理指南(试行)》已经本院审判委员会讨论通过,现予以印发。本指南自下发之日起,供成都市两级人民法院参照执行，法律法规、司法解释有新规定,按其规定执行。
2017年7月25日
成都市中级人民法院
商品房买卖合同案件的审理指南(试行)
为统一全市法院裁判尺度,依法妥善审理商品房买卖合同案件,依照《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规以及最高人民法院相关司法解释的规定,结合成都法院实际,制定本审理指南,供两级法院法官参考。
一、程序问题
(一)管轄
商品房买卖合同纠纷件不属于政策性房屋买卖合同纠纷，依法不适用民事诉讼法专属管辖的规定。
(二)当事人的确定
商品房买卖合同、预购书、购房意向书等的签订者为商品房买卖合同纠纷案件的诉讼当事人。以夫妻一方个人名义签订商品房买卖合同的,签约人为合同当事人。非签约的夫或妻申请作为原告参加诉泌的,人民法一般不子准许。
按揭货款的买受人要求解除商品房买卖合同的同时解除贷款合同的,应当将出卖人和贷款人同时列为被告参加诉。
买受人起诉要求履行商品房买卖合同的,经审查涉及一房多卖的,人民法院应当将相关情况告知已知的其他买受人。其他买受人提出独立诉讼请求的,人民法民应当合并进行审理。其他买受人不提出独立诉讼请求的，人民法院应当通知其作为无独立请求权第三人参加诉讼。
买受人在委托出卖人代为办理房屋产权登记的同时,又单独委托他人代为办理的,买受人可以择其中一种委托合同关系提起诉,也可以将出卖人和他人作为共同被告提起诉讼。如果买受人仅起诉其中一方,另一方不参加诉讼又难以查清青案件事实,或可能判决由另一方承担责任的,人民法院应追加另一方参加诉讼。
二、效力认定
(三)末取得预售许可签订的商品房买卖合同的效力
当事人以出卖人未取得商品房预售许可为由主张商品房买卖合同无效的,一般应予支持。但一审法庭辩论终结前出卖人取得预许可或者商品房已驶工验收合格的除外。
(四)预约合同的效力
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约合同时未取得商品房预售许可为由,要求确认预约合同无效的,不予支持。
(五)实际履行的商品房买卖合同与备業的商品房买卖合同的效力认定
当事人以实际履行的商品房买卖合同与备案合同约定不一致为由,请求确认实际履行的商品房买卖合同无效的,不于支持。
(六)释明权行使
人民法院经审查认定出卖人与买受人之间建立的不是真正的商品房买卖关系,应向当事人进行释明,告知其可以变更诉讼请求,并以真实的法律关系进行审理。如当事人坚持以商品房买卖关系主张权利的,应当驳回其诉讼请求。
对于当事人提出“继续履行商品房买卖合同”的诉讼请求,人民法院应当要求当事人对继续履行的内容进行明确;当事人坚持不明确的,人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定裁定驳回起诉。
三、合同履行
(七)预约合同的处理
预约合同中约定当事人不得申请对拟签订的商品房买卖合同条款进行修改的,买受人以出卖人拒绝对商品房买卖合同条款进行修改为由,要求解除预约合同并返还定金的,不子支持。但出卖人在签订预约合同时未向买受人出示拟签订的商品房买卖合同文本并尽到相应提示义务的除外。
当事人未按预约合同约定签订商品房买卖合同的,应当承担违约责任。
当事人一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同,另一方要求违约方签订商品房买卖合同的,不予支持。
(八)规划范固之外的环境和公益设施进行的宣传内容是否为商品房买卖合同内容的认定
出卖人对商品房所在楼盘规划范围之外的环境和公益设施所进行的宣传并非要约,买受人以出卖人交付的房屋周边环境和公益设施未达到宣传资料内容为由,请求出卖人承担违约责任的,不子支持。
(九)买受人以出卖人交付房屋不符合宣传内容为由要求解除商品房买卖合同的处理
买受人以出卖人交付房屋不符合宣传资料内容为由要求解除商品房买卖合同的,一般不予支持;买受人要求出卖人承担违约责任的,一般不子支持,但该宣传内容被认定为商品房买卖合同内容的除外。
(十)涉及商品房交付相关问题的处理
未经工验收的商品房不得交付。
合同约定的交房期限届满且交房条件已成就,买受人要求出卖人交付商品房的,应子支持。交房条件尚未成就的,人民法院应当向买受人释明,告知其可变更诉讼请求;买受人坚持不交更的,应驳回买受人要求交付房屋的诉请。
买受人明知商品房已经竣工验收合格但约定的其他交付条件尚未成就,仍接收该商品房,后又以交房不符合合同约定主张逾期交房违约责任的,不予支持;因不符合约定交付条件给买受人造成损失的,出卖人应当子以赔尝。
(十ー)买受人拒绝接收南品房的处理
出卖人交付的商品房符合约定和法定的交付条件和质量标准,买受人以商品房存在质量瑕疵为由拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾朝交房违约责任的,一般不予支持;但买受人确有证据证明交付的商品房存在严重影响正常使用功能的质量问题除外。
买受人接收商品房不免除出卖人对商品房质量问题所应承担的维修保养义务。
(十二)对逾期交房后果的处理
出卖人逾期交付竣工验收合格的商品房,买受人根据商品房买卖合同的约定要求解除合同的,一般应予支持:但买受人接收商品房后又主张解除合同的除外。
商品房买卖合同未约定交房期限,出卖人经买受人催告后三个月内仍未交房的,买变入主张解除商品房买卖合同的,应予支持。
(十三)出卖人在办理权属证书中所负的义务
商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的,出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代要受人将应有买受人缴纳的税、要及相关资料提交给办证机关,协助办理权属交更登记的义务以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取的义务。
商品房买卖合同约定由买受人与出卖人共同办理房屋权属证书的,出卖人负有将办理权属证书所需应由出卖人提交的资料及费用交由办证机关,协助办理权属变更登记并告知买受人的义务。
(十四)对买受人是否纳税党、交齐资料的举证责任分配
当事人约定买受人委托出卖人代为办证的,原则上应由买受人举证证明其已经将税费、办证所资料于合理期限内交给出卖商品房买卖合同约定买受人与出卖人共同办证,买受人应当举证证明其已经将税费及办证所等资料交给办证机关。
当事人未尽到上述举证责任的,应当承担不利的法律后果。
(十五)出卖人以买受人未付清款项拒绝交房、协协助办理权属证书的处理买受人文付判余购房款的义务先于出卖人交房、协動办证义务或应同时履行的,买受人要求出卖人交付房屋或协助办证且同意依约支付剩余购房款,人民法院应当将该情况告知出卖人;出实人拒绝受领购房款也未提起反诉,仅以买受人未文付剩余购房款作为履行抗辩的,人民法院可依据买受人的诉讼请求,判决“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款×日内,向买受人交付房屋或协动办理权属证书
(十六)国有上地使用年限短于合同约定的处理
买受人以实际取得的商品房权禹证书载明的国有土地使用年限短于合同约定的使用年限,要戒出卖人重新办理符合商品房买卖合同约定的商品房权属证书的,不子支持。买受人要求出卖人承担相应速约责任的,应予支持。
(十七)买受人木能取得银行質款支付齁房款的处理商品房买卖合同约定买受人通过银行按货款方式支付购房,买受人国自身原因未能取得款,出卖人要求买受人支付购房款的,一般应予支持,但当事人明确约定未能取得货款商品房买卖合同不再继续履行的除外。
(十八)买受人要求解除商品房买卖合同和按揭質款合同的处理人民法院经审查,认为买受人要求解除商品房买卖合同的诉请能够成立,应当同同时判态船线散合同,并按照《秉高人民法既关于审理商品房买卖合同纠纷案件道用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,判决出卖人应当将收受的购房货款和购房款的本金及利息分别返还给货数人和买受人。
(十九)一房数卖的处理房数卖情形下,数份商品房买卖合同均有效且买受人均要求履行商品房买卖合同的,按下列原则处理:一般应按照已经办商品房所有权登记、合法占有房屋以及商品房买卖合间履行情况、商品房买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但悉意办理产权登记的买受人,其机利不能优先于已经合法占有该商品房的买受人。买卖合同约定的商品房权属证书的,不子支持。买受人要求出卖人承担相应速约责任的,应予支持。对商品房买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间商品房买卖合同载明的签订时间以及其他证据确定。
(二十)出卖人歌业或注销后协助办证义务主体作为出卖人的公司在未履行产机转移登记手续前被吊销营业执照但尚未注销的,由出卖人承担协助办证义务。出卖人已经被注钠工商登记的,由承接该对产机利的单位或者个人承担协助办证义务。无承接该财严权利的单位或者个人的,由负有清算义务的主体承担协助办证义务。
四、违约责任
(二十ー)人民法院调整违约金的原则当事人以商品房买卖合同约定的违约金过高或者过低为由请求人民法院子以调整的,人民法院应当坚持选约金以补偿性为主、惩罚性为辅的差本原则,练合造约方的违约情况、守约方的实际损失、商品房买卖合同履行情况等因素练合子以确定。但对于同一小区同一违约行为所应承担的违约责任,原则上应当采取同一标准确定。但商品房买卖合同另有约定的除外。对于逾期交房违约金标准,商品房买卖合同约定为已付购房金标准过高为由请求调整的,如买受人实际损失无法确定,约定标准为已付购房款日万分之一(含含)以内的,原则上不宣认定为约定过高。但商品房告针对特定人群的除外。
(ニ十ニ)对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件逅用法律若干问题的解释》第十八条中“没有绚定违约金的理解守约方请求约方支付一定数额的选约金须以商品房买卖合同有明确约定为前提。商品房买卖合同中未约定一方当事人速约时应向守约方支付速约金或者对违约金的数额或者计算方法无约定的,守约方可要求造约方信实际造成的损失。因此,该条中提到的“没有约定约金”,应当理解为当事人虽然约定了流约方要向守约方承担的贾在,三泶担的的约责任为支付选约,但并未对速约金的金额或计算方法作出明确约定。
(二十三)逾期交房违约金的认定商品房买卖合同约定逾期交房选约金的计算方法为按日或按月累加的,人民法院应当审查出卖人的行为是否构成迹约以及计算逝约金的起止时间;在出卖人未交房的情况下,买受人仅主张逾期交房约金而不请求交付房屋的,人民法院应当询间买受人是否增加诉讼请求,如买受人仍不请求出卖人交付房屋的,见逾期交房违约金应计算至买受人主张之日止;买受人既请求出卖人交付房屋又主张计算至实际交房之日止的逾期交房违约金的, 判决书主文应表述为“该逸约金计算至本判决确定的交房之日止,如未在本判决确定的交房之日履行交房义务,则约金计算至实际交房之日止出卖人构成逾期交房约又以商品房买卖合同中约定有“出卖人应于商品房实际交付之日起×日内向买受人文付违约金”内容为由,抗辩约金支付条件尚未成就的,不子文持。
(二十四)商品房买卖合同不具备交付或者办证条件下,买受人可否主张逾期交付或者途期办证的违约金的认定商品房买卖合同在事实上已经不具备履行条件的情况下,买受人请求出卖人承担逾期交房或者逾期办证约金的,不子支持。人民法院应当行使释明权,告知当事人可以变更诉讼请求。商品房买卖合同暂不头各吸带条件的,买受人请求出卖人承担逾期交房或者期办证等继续履行迷约金的,可子支持。如果该合同因无法履行而最终被解除的,人民法院在确定出卖人所应承担的合同解除的违约责任时,应当考慮出卖人先前已经承担造约责任的情况。
(二十五)同时就多个违约行为主张违约金的处理出卖人既存在逾期交房適约又存在逾期办证透约,买受人同时主张上述两项约金的,应分别予以文持。合同约定出卖人逾期取得楼权属登记和逾期办理分户登记均应支付违约金,买受人时主张两项迹约金的,应子支持。但对于两项速约行为重合期间的速约金,不应重复计算,人民法院只能择一予以支持。
(二十六)房屋涨价损失与惩罚性賠偿的并用出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷件适用法律着干问题的解释》第八条、纂九条规定的违约情形导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予文持,但当事人另有约定的除外。出卖人有证据证明两项陪偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以的情降低赔偿总额。
(二十七)对“交房之日起×日内取得房屋所有权证书”的理解出卖人在商品房买要合同约定的交房之日前已经向买受人交付房屋的,办理权属证书的起算时间应为实际交房之日而非当事人约定的交房之日出卖人逾期交付房屋的,办理权属证书的起算时间应为出卖人向买受人实际交房之日而非约定的交房之日。商品房买卖合同约定买受人委托出卖人协助办证的情况下,“买受人在交房之日起×日内氧得房屋所有权证予”既包合有出卖人负有协助办证的义务,同时还有代为领取权证书并在合同约定期限内转交给买受人的义务。商品房买卖合同约定买受人与出卖人共同办证的情沅下,出卖人仅负有在合同约定期限内向办证机关提交办理权属登记所需应由出卖人提交的全部资料并知买受人的义务。买受人未在商品房买卖合同约定期限内取得房屋所有权证书的,人民法院应当审查是由于出卖人协助办证迟廷还是交付权利凭证迟延的原因所致,合理确定出卖人应当承担的违约金数额
(二十八)违约金分别主张与分段主张的调塾出卖人以买受人主张的约金数额过高作为抗辩的,应区分以下情形处理:1.出卖人存在多项违约行为,买受人分别提起诉讼主张约金,前诉法已经做出处理的,后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的暗信数额等因素综合确定陪信数额。2.买受人就出卖人的同一约行为分段起诉主张违约金前诉法院已经确定出卖人支付约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的迹约金数额加上买受人在后案中主张的迹约金数额过分高于其所受实际损失的,对买受人的诉请部分支持或不予文持3.买受人就出卖人的同一违约行为既主张迟延履行约金又主张解除合同流约金,人民法院只能支持解除合同违约金。
(二十九)违约金诉讼时效期间的认定当事人约定逾期交房或者逾期办证的违约金,诉讼时效期间从约定或者法定期限届满次日起开始计算。款日万分之三(金)以内的,出卖人请求调低的,原则上不子准许;买受人以商品房买卖合同约定的逾期交房违约金低于同期同地段,司类型房屋租金标准为由要求调高的,可子准许出卖人以商品房买卖合同约定的逾期办理机属证书的违约。 |
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