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房地产开发企业如何建立完备的合同法律风险防范体系

一、如何建立有效的合同管理制度
（一）、合同管理制度体系的基本组成部分
1、总合同管理制度：对合同管理部门的权利和义务、职责范围、合同的谈判、签订、履行、争议解决等具体操作作出详细而明确的规定。
2、合同会签制度：为保证合同签订后全面履行，应由施工、技术、采购、劳动、财务、主管领导等有关部门共同研究合同，提出意见后会签。
 3、审查批准制度：签订前，由职能部门、合同管理部门和律师对合同进行审查，审查无误后，报领导审批。
4、检查评估制度：合同签订后，应对合同的签订、履行情况进行动态检查和监督，及时发现问题、改正问题、总结教训。
5、文件传送、确认制度：建立规范的文件接收程序。建立规范的文件送达方式。（送达文件应注意的问题）建立有序文件内部流转程序，及时处理有关法律文件。
 6、合同管理奖惩制度。
7、合同档案管理制度：应安排专人负责项目的收集整理工作，对各类合同、勘察报告、设计图纸、施工图、施工日记、签证单、工程师指令、往来函件、会议纪要、验收报告等各类文件资料进行全面的收集。
 建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号，不得重复或遗漏；每一份合同正本、副本及附件，合同文本的签收记录，变更、解除的协议。
 建立合同管理台帐。应根据合同的不同种类，建立合同的分类台帐和总台帐其主要内容包括：序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的，金额、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐项填写，做到准确、及时、完整。
 二、房地产合同法律风险防范与处理
（一）合同风险的常见类别：合同无效带来的法律风险；合同价款约定不清导致风险；合同条款变更带来的风险；合同条款不完整、不完善带来的风险；合同履行不当带来的风险；外部环境变化导致风险（经济环境、自然环境、法律环境）。
 (二)合同无效的常见情形（以施工为例，兼论合同签订时应注意的问题）
建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
 (三）签订合同应注意的几个问题
房地产开发企业几个重大合同签订应注意的问题
  （四）关于合同履行的法律风险防范
合同分析；合同交底；合同履行控制；合同变更管理；关于合同履行的法律风险防范。
合同分析：按照系统规则和要求将合同分解成相互独立、相互联系的单元，便于组织分工和落实合同履行责任。
合同结构分析（合同有关的主体、双方的权利和义务、风险的分担与转
移、工期、进度与移交、质量检查与缺陷、价款计量和支付、违约责任、索赔、合同的解除、争议的解决）。
合同工作责任分解（承包商的任务、业主的任务、监理的任务、工期和
质量、验收和结算、工程保修）
合同交底：合同签订后，应该对相关职能部门进行合同交底，并制订合同履行计划。
合同交底的内容：工程概况及合同工作范围；合同关系及合同涉及各方之间的权利、义力与责任；合同工期控制总目标及阶段目标；合同质量控制目标及合同规定执 行的规范、标准和验收程序；合同对材料、设备采购和验收的规定；投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序；合同双方争议的处理 方式、程序及要求；索赔的机会及处理索赔付款的程序及条件等。
 合同履行控制：职能部门应随时了解掌握合同的履行情况，负责跟进签约对方的合同履行情况，及时提请相关部门按照合同约定履行我方义务，在合同履行过程中遇到异常情况时，应及时提出处理意见，并上报主管领导。
 合同履行控制主要包括：成本控制、质量控制、进度控制。
合同实施情况跟踪；注意付款条件和付款对象；注意及时通知及索赔；合同变更管理。
注意合同变更的程序：注意合同变更的范围及配套文件的变更。
三、房地产开发企业房屋买卖合同争议及纠纷处理：
1、如何处理延期交付房屋纠纷；2、如何处理延期办理房地证纠纷；3、如何处理业主拒绝收楼的纠纷；4、如何处理物业管理纠纷；5、如何处理房屋质量纠纷。