商品房取得预售证前收取诚意金 律师激辩法律风险 商品房还没有正式销售，先用收取诚意金的方式对外预订，锁住了潜在的客户。目前，收取诚意金这一现象比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高，少数开发商已经将事先收取诚意金作为融资的手段之一。不过，诚意金往往并不能带来诚意，因此而产生的房屋买卖纠纷也接二连三。 那么开发商是否有权收取诚意金？收取诚意金是否有法律依据？购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？ 典型案例 案例一 交了诚意金没选到房 购房者告开发商讨利息 案例二：认购商铺未果 诉求双倍返还诚意金 陈女士于2007年4月作为乙方与甲方某房屋开发公司签订了一份《认购意向书》，双方约定：乙方在签署意向书的同时需交纳诚意金5万元，并在甲方通知期限内与甲方签署正式的购房合同，否则甲方有权另行出售该商铺；若双方未能就购房合同达成一致，甲方将诚意金无息等额返还乙方，该购房意向书作废。意向书签订后，陈女士交纳了5万元，所获发票上载明收费项目为“认购金”。此后，双方未能就认购合同达成一致，公司将该商铺出售给他人。2007年11月27日，陈女士将开发公司诉至法院，要求房屋开发公司双倍返还其交纳的诚意金共计10万元并赔偿其经济损失1.6万余元。陈女士认为其交纳的5万元诚意金具有立约定金的性质，收受定金的一方拒绝订立合同时应将定金双倍返还。法院审理后认为双方所签购房意向书中并未约定该5万元有定金的性质，遂判令房屋开发公司返还陈女士缴纳的5万元诚意金，驳回了陈女士的其他诉讼请求。 专家说法 宋海龙：诚意金也叫意向金，但它不是法律术语，而是商业用语，其实质是开发商的一种营销手段，即开发商在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性，同时，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，以维护购房秩序。也有开发商根据客户缴纳诚意金的情况确定商品房的价位；同时，为防止已缴纳诚意金的客户反悔，规定了客户在一定时间内不与开发商签订购房合同，其诚意金不予退还的条款。现实生活中少数开发商亦将事先收取诚意金作为融资的手段之一。 主持人：很多消费者误认为诚意金即“定金”，那么它与定金，以及违约金和订金有何区别？ 邱剑明：定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《担保法》第89条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条也做了同样规定，这就是我们通常所说的“定金罚则”。由此可以看到，定金具有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，对违约的一方，定金还具有惩罚性质。 张晓峰：依照合同法规定，违约金可分为法定违约金和约定违约金，是在合同成立并生效后，违约方不履行合同的情况下应当偿付给守约方的一定数额的金钱。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在合同约定违约金时，一方发生违约，应按合同约定承担违约责任。而购房诚意金合同多为对购房人的条款约束，对开发商的约束力和惩罚性远不如违约金和定金。这也是开发商乐于借用诚意金的名义，故意混淆诚意金与订金、定金违约金概念的意图所在。 宋海龙：“订”金与“定”金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质;购房者履行合同则只作为抵冲房款，不履行也只是如数返还。根据建设部于2001年颁布的《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵做房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。但对于诚意金是否属于规章中所提到“预订款性质费用”，尚无有关部门作出明确界定。 张晓峰：签订“认购书”、领取“认购酬卡”或签“排号协议”时，要认清是诚意金、“预付款”还是“订金”或“定金”。当协议书标明的是“订金”、“排号费”等与你的意思相符合时，可在买卖不成立时要回诚意金。但如果标明的是定金，而你又未在协议上进行进一步协商，要回定金就比较困难。所以如果看中自己满意的房子，就要慎重对待诚意金问题，要在认购协议中详细规定。为了避免丧失诚意金，应当注意在合同中明确约定。 正方 双方达成真实合意可收取诚意金 反方 开发商收购房诚意金没有法律依据 目前，收取诚意金这一现象在全国范围内比较普遍，越是好楼盘，诚意金定价越高。但在我国现行的涉及房地产的法律法规中，均没有对开发商可以收取购房者的诚意金作出规定。从表面上看，虽然呈现一方愿意交纳，一方愿意收取，但事实上，由于在全国范围内收取诚意金是房地产交易中的普遍做法，广大消费者也别无选择，为了买房只能接受这种强加给自己的负担。但这种行为明显是一种违法行为。管理房地产的行政机关应当依法纠正收取诚意金的房地产开发商的违法行为，对拒不纠正的房地产开发商可以追究其法律责任。 我国《民法通则》中规定了当事人在签订合同时可以约定违约金条款或者定金条款，但对诚意金没有明确规定。诚意金仅是开发商在消费者看房时，为了促销而要求消费者先行缴纳费用的一种单方意思表示，无法保证消费者的买卖风险，是一种强迫消费者接受的霸王条款。诚意金是在当事人签订购房合同之前由房产商自己主张的，仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在对标的物要约或要约邀请阶段，仅具有订约意思表示或预付款的性质，由此可见房产商并不能保证如约履行合同。因此，开发商收取的诚意金并没有法律依据。根据我国《民法通则》的规定，因没有合法依据而获得的不当利益属于不当得利，应当予以返还。 中立方 收取诚意金的合理性和必要性取决于市场本身 邱剑明：开发商是否有权收取诚意金，要看将其行为放在哪一个法律层面上去理解。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》关于商品房预售的规定，条款少，内容简略。建设部《城市商品房预售管理办法》和一些地方性的法规、规章规定的相对具体。根据法律及相关规定，未取得预售许可证不得预售商品房是一项必须坚持的原则，但实践中如何认定预售行为难度较大，开发商进行的认筹、预订、认购且收取诚意金、定金是否属于预售行为，多有争议。诚意金收取的合理性和必要性取决于市场本身，抛开市场，单从法律角度探讨的意义不大。发生争议时，诚意金如何定性和处理，首先要看双方的约定。诚意金的约定具备违约金性质的，按违约金认定；具备定金性质的，可按定金认定。未作约定或约定不明的，可按照法律及司法解释的精神和交易惯例处理。 【核心提示】目前，无论是房地产一手交易市场还是二手交易市场，“诚意金”的应用都十分普遍，由此产生的法律纠纷非常多。例如，有开发商在未获得预售许可证的情况下收取购房者“诚意金”数额高达数亿后卷款潜逃，购房者损失惨重；又如，二手房交易中买方在支付“诚意金”后因种种原因不能成功交易的，卖方常常没收“诚意金”，而买方则主张双倍退还;……诸如此类，皆是对“诚意金”的性质认识不清或界定不明。广州房地产律师谭卿朝将专题为您解读—--购房“诚意金”的法律知识和法律风险。 一、“诚意金”的安全事件教训 三年前，《创辉租售广州店全部关门，购房者被骗取诚意金》经《新快报》刊登后即迅速被各大报刊和网站转载，房地产市场监管的不规范以及购房者的权益保护问题又一次引起全社会的关注。“创辉租售”事件中众多已交纳“诚意金”的购房者因创辉租售挪作他用无法追回而损失惨重。此后，广州市房管局为防范风险、保证交易资金安全，立即在广州地区推行二手房交易资金托管业务，要求今后二手房交易资金全部委托银行划转，禁止中介机构代收代管交易资金。但是，广州市二手房交易“资金托管”措施仅仅是倡导性，没有强制性适用。实践中应用率不高。2010年广州又爆发“信用通”事件，“资金安全”问题又一次引起业主关注。 广州房地产律师谭卿朝提醒您：购买房屋时如需支付较大数额的“诚意金”，请综合自身经济能力、市场情况及开发商、中介等资信问题，慎重处理。 二、未取得预售许可证，收取诚意金违法 实践中，很多房地产开发商在没有获得商品房预售许可证的情况下即以“诚意存款”、“内部认购”、预订、排号、发放 VIP 卡等方式收取客户诚意金，属于严重违法行为。 房地产监管部门住房和城乡建设部及各地建委系统曾三令五申：商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求,今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 在广州，同年9月30日，广州市国土房管局下发《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》，再次重申严禁违规收取“购房意向金、订金”的规定。 实践中还有个别开发企业取得预售许可证后，未在规定的10天内公开预售商品房，而是采用“诚意金登记”等方式聚集客源。 广州房地产律师谭卿朝提醒您：开发商以各种名义收取所谓诚意金意向金、订金等等，均属于严重违法行为，消费者可以向房管局提出投诉，并由房管局应进行查处。 三、诚意金不具有定金的法律效力 诚意金的交付意味着购房者对中介推荐的物业仅仅有购买意向和诚意，但是主要条款并未确定。诚意金在法律上是一种“性质不明、界定不清”的资金形式。由此，开发商常常可以进退自如。实践中，很多房地产开发商要求购房者预交“诚意金”，并签订类似于《认购意向书》，主要内容只是约定有意向购买房屋，而没有约定地址特定、数量特定、价格特定的房屋。因此，购买标的无法确定，购房者如果主张合同成立要求交付房屋，难以获得法院支持。 支付“诚意金”的购房者如果主张适用定金法则，也难以获得法院的支持。因为，如果约定为“定金”，根据法律规定，当开发商违约时需双倍返还，但是“订金”、“诚意金”则没有这些法律后果。有购房者因为支付诚意金但没有买到房向法院提起民事诉讼，要求开发商双倍赔偿。但因双方签订的《意向书》中已经约定其交付的10万元是“诚意金”而非“定金”，所以不属于双倍赔偿范围。法院判定购房人败诉，开发商仅退还10万元本金。 |
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